Ontwikkeling Mosaic

Omschrijving van de opdrachtgever

Het ontwikkelen en realiseren van een sportzaal binnen de private integrale ontwikkeling Mosaic ten behoeve van de gemeente Rotterdam. De sportzaal zal door de gemeente Rotterdam via Sportbedrijf Rotterdam BV worden verhuurd / ingezet aan onderwijs en sportverenigingen. De gemeente Rotterdam is voornemens om een Ontwikkel- en koop-/aannemingsovereenkomst te sluiten met AM B.V. voor een sportzaal binnen de private ontwikkeling Mosaic van AM B.V.. Mosaic betreft een integrale ontwikkeling van woningen, commerciële plint, parkeren en sportzaal die onlosmakelijk fysiek met elkaar zullen zijn verweven. De private integrale projectontwikkeling Mosaic, bestaat uit de transformatie van 3 bestaande gebouwen: 1. GGD-Locatie: Percelen grond met opstallen gelegen aan Schiedamsedijk 95 te Rotterdam; 2. Het Monument: Percelen grond met opstallen gelegen aan Baan 168 t/m 176 & Vasteland 1 t/m 3; 3. Het voormalige KeuringsDienst van Waren pand (KDW), eigendom van een 100% dochterbedrijf van ontwikkelaar AM B.V. te Utrecht, gelegen aan Baan 74. De gemeentelijke panden (Het Monument en de GGD-Locatie) worden door de gemeente Rotterdam verkocht tegen huidige marktwaarde. Voor de 1 op 1 verkoop van de 2 gemeentelijke panden aan AM B.V. heeft ter naleving van het Didam-arrest al een publicatie plaatsgevonden op 20 mei 2022, kenmerknummer Gemeenteblad: 228702, m.b.t. het voornemen tot het aangaan van een verkoop. Er hebben zich naar aanleiding van de publicatie geen serieuze gegadigden gemeld binnen de in de publicatie vermelde termijn. In verband met de behoefte aan de vervanging van een nabijgelegen gemeentelijke gymzaal en benodigde uitbreiding met een 2e gemeentelijke gymzaal (hierna samen te noemen sportzaal), is door de gemeente in 2019-2020 gezocht naar een nieuwe ontwikkellocatie. De huidige locatie van de bestaande gemeentelijke gymzaal is te klein om de benodigde sportzaal te kunnen ontwikkelen. Omdat er geen andere ontwikkelruimte in het gebied is en de behoefte aan sport voor onderwijsgebruik en buitenschools gebruik, mede juist als ook gevolg van de extra woningbouw in het gebied noodzakelijk is, is de oplossing in het gebied gevonden door de sportzaal in de integrale projectontwikkeling Mosaic op te nemen. De ontwikkeling Mosaic kent een grote technische verwevenheid. Onderdeel van de ontwikkeling is om ter plaatse van de achtervleugel van de GGD-locatie een woontoren en sportzaal te ontwikkelen. Waarbij zowel de woontoren als de sportzaal deels komen te liggen op het perceel (Het voormalige KeuringsDienst van Waren pand) dat thans in bezit is van AM B.V. De nieuwe bouwvolumes (ondermeer de woontoren en sportzaal) moeten logisch integreren in structuur van de bestaande gebouwen door vorm, stijl, verbindingen, diversiteit, volume, massa, structuur en korrelgrootte. De sportzaal kan niet in het bestaande monument (het voormalige GGD-pand), dat nu nog eigendom is van de gemeente Rotterdam, worden ingepast. Dit omdat de sportzaal qua volume en benodigde minimale afmetingen het monument aantast. Met als onlosmakelijk gevolg dat het ruimtelijk inpassen van de sportzaal op een andere plek nodig is. Dit maakt dat de ondergrondse en bovengrondse scheiding niet overeenkomt met de functionele en juridische scheiding. Om te kunnen passen dient de sportzaal tussen de nieuwe woontoren en het bestaande monument te worden geschoven. Zo komt de sportzaal met kleedruimten boven en tussen de maatschappelijke en commerciële ruimten, waardoor deze functies constructies moeten delen. Daarnaast kan de sportzaal alleen worden ontsloten via het monument en maakt dit dat binnen de beschikbare plot sprake is van een functionele en technische verwevenheid tussen de verschillende bouwdelen. De constructie zal door één aannemer gebouwd moeten worden omdat de demarcatie van de aansluitingen daarop onmogelijk volledig te scheiden zijn. Ontsluitingen, schachten met afvoer- en aanvoerleidingen van en naar de sportzaal lopen door de diverse functies. Een technische demarcatie zal nooit volledig sluitend gemaakt kunnen worden vooraf. Ook de fundering en wapening van de onderliggende constructie is volledig afhankelijk van beide functies er bovenop en deling is niet mogelijk. Gelet op voorgaande is de gemeente Rotterdam van oordeel dat die onderdelen waarop de aanbestedingsregels van toepassing kunnen zijn vanwege hun objectieve technische, functionele, economische en/of juridische samenhang niet afzonderlijk kunnen worden geplaatst zonder de integrale werking aan te tasten. Er is sprake van een opdracht die objectief gezien niet deelbaar is in de zin van artikel 2.12b van de Aanbestedingswet 2012. De realisatie van de sportzaal en een enkele parkeerplaats ten behoeve van de sportzaal maken ondeelbaar deel uit van de private ontwikkeling Mosaic, die het hoofdvoorwerp van de overeenkomst vormt.